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湖南法治報(bào)通訊員 唐柳 唐麗君 全媒體見習(xí)記者 蔣文娟

誠實(shí)信用原則被譽(yù)為民法的“帝王條款”，是市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，也是社會(huì)主義核心價(jià)值觀在民事法律領(lǐng)域的重要體現(xiàn)。當(dāng)服裝店老板站在自己投入200萬元裝修的店鋪前，怎么也想不到，這場看似普通的房屋租賃，會(huì)成為檢驗(yàn)“誠實(shí)信用”的試金石。近日，慈利縣法院審理一起因合同解約引發(fā)的房屋租賃糾紛案，依法駁回原告戴某的解約請(qǐng)求。

黃金商鋪的10年之約

高某在慈利縣城經(jīng)營多家高端女裝品牌店。2022年9月，她在慈利縣零陽東路看中一間四層臨街商鋪，房東戴某拍著胸脯承諾：“樓上樓下全交付，水電設(shè)施包滿意，10年租期穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?！?/p>

當(dāng)年10月，高某付了22萬元租金和2萬元裝電梯的誠意金。2023年3月簽約當(dāng)天，合同里“戴某保證房屋設(shè)施正常使用”的條款讓她吃下了定心丸。她算過一筆賬：一至四樓租金加上押金和設(shè)備租賃費(fèi)，總租金為31.09萬元，優(yōu)惠后實(shí)際年租金28.3萬元，只要服裝店做出口碑，后9年都是穩(wěn)賺。

裝修現(xiàn)場的暗藏玄機(jī)

“屋外下大雨屋里下小雨，一下雨墻面就滲水?！?023年5月，裝修隊(duì)進(jìn)場不到一周就發(fā)現(xiàn)問題：毛坯房外墻沒粉刷，二樓天花板滲著水漬，二樓通往三樓的門被不銹鋼焊死了。高某多次聯(lián)系戴某，得到的回復(fù)總是“忙完這陣就修”。

為了不耽誤工期，高某自掏腰包修補(bǔ)墻面、重做防水，前前后后多花了近10萬元。更讓她焦慮的是四樓——原租戶胡某的合同明明8月1日到期，戴某卻拖到9月都沒騰空。

開業(yè)半年的解約風(fēng)波

2023年12月16日，服裝店開業(yè)。水晶燈下的新款女裝吸引不少顧客，可高某心里始終懸著一塊石頭：三樓露臺(tái)沒法用，原本規(guī)劃的“空中花園”成了雜物間，二樓VIP室還得繞到一樓樓梯，體驗(yàn)感大打折扣。

2024年3月，戴某突然送來《解除合同通知書》：“欠租超15天，按約定收房?！痹瓉?，高某因?qū)λ臉墙桓恫粷M，暫未支付5萬元剩余租金。6月，戴某一紙?jiān)V狀將高某告上法庭，要求騰退房屋并恢復(fù)原狀。

法庭之上的誠信對(duì)峙

“她沒交租金，違約在先!”戴某在法庭上出示合同。

“您沒交四樓，房子還漏水，我這是合法抗辯!”高某當(dāng)庭展示裝修賬單和溝通記錄，“這是2023年8月催交鑰匙時(shí)的微信記錄，還有漏水維修的轉(zhuǎn)賬記錄?！?/p>

……

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)：1. 合同能否解除;2. 欠付租金是否應(yīng)支付。依據(jù)2019年《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》，合同約定解除條件時(shí)，法院需審查違約方違約程度是否顯著輕微、是否影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，依誠信原則判定合同解除與否。

判決背后的價(jià)值回響

案涉房屋租賃合同2023年5月1日起算10年租賃期，高某2023年12月16日開業(yè)，戴某2024年6月起訴，高某實(shí)際經(jīng)營僅半年，占租賃期5% 合同約定年租金等共332500元，戴某稱高某欠5萬元房租，占比15%;高某因戴某未交付三、四樓使用權(quán)拒付剩余租金。經(jīng)查，四樓原租戶2023年8月1日到期，戴某9月未交付，且二樓到三樓、二樓到樓頂露臺(tái)通道受阻，高某無法使用三、四樓，戴某違約。綜上，雙方均違約，高某少量租金尾款未付，違約程度較輕，不影響合同目的實(shí)現(xiàn)，依誠信原則，一審法院駁回戴某解除合同、騰退及恢復(fù)原狀的訴求。

租金支付方面，高某未按約支付構(gòu)成違約，戴某有權(quán)追討。出租方應(yīng)按約交房，承租方應(yīng)按時(shí)付租，戴某未交付四樓使用權(quán)及設(shè)備，高某可行使先履行抗辯權(quán)拒付相應(yīng)租金。合同附件約定三、四樓年租金23000元，總租金優(yōu)惠后，該部分年租金為20900元，設(shè)備租金19500元，高某可拒付38400元。高某主張扣減房屋漏水修理費(fèi)，因無證據(jù)證明具體損失金額，待證據(jù)充分后可另行主張，法院未采納該抗辯。最終，高某應(yīng)支付2023年5月1日至2024年5月1日剩余租金11600元。

據(jù)此，一審法院駁回戴某解約請(qǐng)求，判決高某支付扣除四樓費(fèi)用后的1.16萬元租金。戴某不服上訴，二審期間主動(dòng)撤訴。這場耗時(shí)1年的官司，最終以“誠信者勝”畫上句號(hào)。如今，高某的服裝店仍在正常營業(yè)，高某也未再繼續(xù)承租4樓房屋及設(shè)施設(shè)備。

裁判解析

戴某未按合同約定交付全部租賃房屋，亦未保證房屋設(shè)施正常使用，房屋外墻嚴(yán)重漏水，構(gòu)成先行違約。高某在戴某違約后暫停支付剩余租金，屬依法行使先履行抗辯權(quán)，不構(gòu)成根本違約。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第525條，雖本案存在履行順序，但高某有權(quán)在戴某未完全履行時(shí)暫停相應(yīng)履行。第563條規(guī)定，僅一方根本違約致合同目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，守約方方享有解除權(quán)。本案中，高某已支付85%的租金且服裝店正常經(jīng)營，合同主要目的可實(shí)現(xiàn)。戴某作為先行違約方，違約程度重于高某，卻主張解除合同，違背誠實(shí)信用原則，屬權(quán)利濫用。

裁判援引“防止損失擴(kuò)大”原則，指出戴某未完全交付房屋時(shí)，應(yīng)先履行交付義務(wù)或協(xié)商調(diào)整租金，而非直接起訴解約，其行為可能導(dǎo)致高某巨額裝修損失，不利于交易穩(wěn)定。高某抗辯扣減修理費(fèi)因無證據(jù)未采納，雙方確認(rèn)高某不再承租四樓及設(shè)施設(shè)備，法院認(rèn)為應(yīng)核減該部分租金后，繼續(xù)履行合同。

戴某明知未完全履約，卻試圖以高某欠付租金為由解約，違背誠信原則。法院依據(jù)《中華人民共和國民法典》第7條否定其主張，維護(hù)公平正義。從利益衡量看，支持解約將導(dǎo)致高某重大損失，戴某或因商圈租金上漲企圖換租獲利。法院裁判防止機(jī)會(huì)主義行為，保護(hù)承租人信賴?yán)?，體現(xiàn)對(duì)弱勢方的適度傾斜。

本案判決落實(shí)誠實(shí)信用原則，既維護(hù)合同嚴(yán)守精神，又防止權(quán)利濫用，為類似糾紛提供了借鑒，通過司法引導(dǎo)市場主體誠信履約，促進(jìn)健康市場環(huán)境形成。

責(zé)編：李禎媛

一審：李禎媛

二審：陳佳婧

三審：楊湛